Dynamique des rétrofit pour propriétaires et locataires

L’immobilier commercial vit une transformation en profondeur. Les immeubles de bureaux, autrefois moteurs de stabilité locative, se retrouvent aujourd’hui confrontés à des taux d’inoccupation élevés et persistants. Dans des villes comme Montréal, Toronto ou Vancouver, l’occupation stagne autour de 50 %. Les propriétaires doivent désormais faire plus que louer des pieds carrés : ils doivent offrir de la valeur, du rendement et un environnement durable.

En parallèle, les réglementations environnementales se resserrent. Les gouvernements mettent en œuvre des lois qui imposent des réductions importantes des émissions de carbone et de la consommation énergétique des bâtiments. Pour les propriétaires, cela signifie qu’il faut agir sans tarder. Mais cette urgence représente aussi une opportunité : ceux qui prennent les devants en modernisant leurs immeubles amélioreront non seulement leur conformité réglementaire, mais aussi leur positionnement concurrentiel à long terme.

 

Une double pression : inoccupation et réglementation

Le virage vers le télétravail et les modèles hybrides a bouleversé le marché. Les locataires n’ont plus les mêmes besoins, et lorsqu’ils louent, ils recherchent des espaces qui offrent flexibilité, technologie, bien-être et responsabilité environnementale. L’époque du bureau impersonnel et rigide est révolue.

Les propriétaires immobiliers doivent naviguer dans un réseau de plus en plus complexe de réglementations énergétiques, façonné par la géopolitique et les variations juridictionnelles. Certaines régions imposent des obligations strictes accompagnées de lourdes sanctions, tandis que d'autres demeurent instables en raison de mouvements politiques changeants. Cette incertitude représente un défi pour les investisseurs et les propriétaires de bâtiments, qui doivent non seulement se conformer aux lois existantes, mais aussi anticiper les évolutions futures susceptibles d'affecter la valeur des actifs et les coûts d'exploitation.

La loi locale 97 de la ville de New York illustre cette tendance, exigeant que les bâtiments de plus de 25 000 pieds carrés réduisent leurs émissions de carbone sous peine de lourdes amendes à partir de 2024. De même, le Canada renforce son cadre réglementaire, les provinces s’alignant sur les engagements fédéraux en matière de carboneutralité, en introduisant des codes du bâtiment plus stricts et des normes de performance accrues.

À l’échelle mondiale, les réglementations varient considérablement. L’Union européenne est en tête avec des politiques climatiques rigoureuses, tandis que d’autres régions manquent de cadres cohérents, rendant la conformité difficile pour les propriétaires immobiliers multinationaux. Les changements politiques peuvent encore compliquer la planification à long terme, les gouvernements renforçant ou annulant les exigences en matière de durabilité.

La tendance est claire : la performance énergétique devient une exigence de base pour la viabilité commerciale. Ceux qui intègrent de manière proactive des stratégies d’efficacité énergétique et de réduction des émissions de carbone atténueront les risques et profiteront des nouvelles opportunités, tandis que les retardataires risquent des sanctions et une baisse de la valeur de leurs actifs.

Pire encore, attendre coûte cher. Plus la date limite approche, plus la demande pour les entrepreneurs spécialisés et les matériaux écologiques augmente, ce qui fait grimper les coûts. Agir tôt permet de planifier, d’économiser et d’accéder aux meilleures ressources.

 

Le rétrofit comme levier stratégique

Il existe une tendance dans le secteur immobilier à considérer la réglementation comme une simple case à cocher. Pourtant, les rénovations énergétiques offrent bien plus qu’une simple conformité. Réalisées de manière stratégique, elles peuvent repositionner un bien sur le marché, réduire les coûts à long terme et renforcer l’attractivité pour les locataires.

La modernisation des systèmes mécaniques, l’amélioration de l’isolation, l’installation d’un éclairage écoénergétique et l’intégration de technologies de bâtiments intelligents génèrent tous des économies d’exploitation significatives. Ces économies offrent aux propriétaires une marge de manœuvre pour ajuster les conditions de location ou réinvestir dans les commodités de l’immeuble.

Plus important encore, les bâtiments verts séduisent de plus en plus les locataires. Les grandes entreprises évaluent désormais les espaces de bureaux à l’aune de leurs objectifs climatiques. Si un bâtiment n’est pas aligné avec ces objectifs, il est automatiquement exclu — quel que soit son prix.

De plus, des certifications comme LEED, WELL ou BOMA BEST ne se contentent pas d’apporter une crédibilité environnementale. Elles signalent aux locataires qu’un bâtiment a été conçu en tenant compte de la santé et du confort des occupants. Des éléments tels qu’une meilleure circulation de l’air, l’accès à la lumière naturelle et la réduction des composés organiques volatils favorisent la performance, la satisfaction et la fidélisation des employés — des critères désormais centraux dans les décisions locatives pilotées par les RH.

Et il y a aussi la question de la protection des actifs. Les bâtiments qui ne répondent pas aux futures normes énergétiques courent un réel risque de devenir des actifs échoués — trop coûteux à rénover et trop inefficaces pour être vendus. La rénovation énergétique n’est donc pas qu’une réponse réglementaire. C’est une assurance contre l’obsolescence.

 

Un cadre stratégique pour réussir

Les propriétaires immobiliers ont besoin d’un véritable plan directeur pour s’adapter à cette transformation. En s’inspirant des « Six impératifs pour les acteurs de l’immobilier » de McKinsey, voici six axes stratégiques à privilégier :

• Investir dans des rénovations à fort impact

Priorisez les améliorations offrant le meilleur retour sur investissement : modernisation des systèmes CVC, amélioration de l’enveloppe thermique, remplacement de l’éclairage, et systèmes d’automatisation du bâtiment. Ces projets s’autofinancent souvent grâce à la baisse des factures d’énergie et des coûts d’entretien.

• Adopter les technologies intelligentes

Les capteurs, dispositifs IoT et outils de gestion énergétique basés sur l’IA fournissent des données en temps réel sur les performances du bâtiment. Cette intelligence permet une maintenance prédictive, une réduction des pics de consommation, et une optimisation continue.

• Repenser l’usage des espaces

Les projets de rénovation doivent tenir compte de l’usage actuel des lieux, et non de celui d’hier. Des aménagements flexibles, des zones collaboratives et des espaces partagés répondent aux besoins du travail hybride d’aujourd’hui et offrent une plus grande adaptabilité pour les locataires.

• Créer de nouvelles sources de revenus

Les zones sous-utilisées peuvent être transformées en espaces de coworking, en lieux d’événementiel, ou même reconverties en logements. La rénovation ouvre la voie à un usage plus dynamique et rentable de l’espace.

• Améliorer l’expérience locative

Les plans de rénovation devraient intégrer des éléments favorisant le confort, le bien-être et la transparence. Thermostats intelligents, capteurs de qualité de l’air, plateformes numériques pour les retours des locataires… autant de preuves d’un engagement envers l’expérience des occupants.

• Anticiper la conformité réglementaire

La réglementation ne doit pas être une surprise. Les propriétaires proactifs analysent déjà leurs bâtiments à l’aune des futures normes, et intègrent la conformité dans leurs plans d’investissement et leurs rapports ESG.

Bref, il ne s’agit plus seulement de rénover pour suivre la tendance, mais de transformer stratégiquement ses actifs pour rester pertinent, performant et résilient.

 

Passer à l’action : par où commencer?

La première étape, c’est l’audit énergétique. Cette évaluation permet de dresser un portrait clair des faiblesses du bâtiment et d’établir des priorités d’intervention.

Des mesures simples et rentables, comme l’optimisation des systèmes de ventilation, l’installation de thermostats intelligents ou l’amélioration de l’isolation, peuvent générer des gains rapides.

Au Canada comme ailleurs, les gouvernements offrent de généreux programmes d’aide financière : subventions, crédits d’impôt, prêts à taux préférentiels. Ces incitatifs réduisent le coût initial des travaux et augmentent le rendement sur investissement.

Il est aussi essentiel d’impliquer les locataires. En expliquant comment les rénovations amélioreront leur confort, réduiront leurs coûts et soutiendront leurs objectifs ESG, les propriétaires renforcent la relation et favorisent le renouvellement des baux.

 

Conclusion : le temps joue contre vous… ou pour vous

Le message est clair : les rénovations énergétiques sont inévitables. Mais elles peuvent aussi devenir un puissant levier stratégique. Les immeubles modernes, écoénergétiques et axés sur l’expérience humaine domineront le marché.

Les propriétaires qui agissent maintenant auront accès à de meilleures ressources, séduiront les locataires les plus exigeants et protègeront la valeur de leurs actifs. Les autres risquent des amendes, des coûts plus élevés, et des immeubles dépassés.

Alors, pourquoi attendre? Planifiez un audit énergétique dès aujourd’hui. Positionnez votre immeuble pour l’avenir—non seulement pour survivre, mais pour prospérer.

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Références

• Brañes, S., Chiarella, D., Sanghvi, A., & Vickery, B. (2023, March 7). Six new imperatives for real estate players. McKinsey & Company. 
• C40 Knowledge Hub. (n.d.). Case studies on the benefits of energy retrofitting of buildings in Latin America. C40 Cities. 
• Alvéole. (n.d.). Top benefits of green building certifications for property managers. 
• UK Green Building Council (UKGBC). (2021). Building the case for net zero: Retrofitting office buildings. 
• Green Building Initiative (GBI). (n.d.). The many benefits of green building certification.