Aligner les propriétaires et les locataires sur les objectifs de durabilité

La durabilité devient une priorité essentielle dans le secteur de l'immobilier commercial au Canada.

Avec l'engagement du gouvernement à atteindre la carboneutralité d'ici 2050, ainsi que son objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 à 45 % d'ici 2030, les entreprises sont de plus en plus poussées à adopter des pratiques respectueuses de l'environnement. Le secteur immobilier joue un rôle majeur dans cet effort, car les bâtiments représentent une part importante de la consommation nationale d'énergie.

Par conséquent, l'alignement des objectifs de durabilité entre les propriétaires, les entreprises et les franchisés est crucial pour atteindre ces cibles nationales. Dans le secteur de l'immobilier commercial, une grande proportion des bâtiments est louée plutôt qu'achetée. Cela signifie que les locataires n'ont souvent pas la propriété des lieux qu'ils occupent, ce qui peut entraîner des différences d'intérêts et d'objectifs avec les propriétaires, notamment en matière de durabilité. Cette situation est souvent prise pour acquise, bien que la distinction soit cruciale. En effet, les locataires et les propriétaires ont des priorités parfois divergentes, ce qui peut compliquer la mise en œuvre de stratégies durables.

Cependant, malgré la reconnaissance croissante de l'importance de la durabilité, il existe encore un écart significatif entre les intérêts et les objectifs des différents intervenants dans le secteur immobilier. Les priorités des propriétaires, des franchisés et des entreprises ne sont pas toujours alignées, créant une déconnexion qui entrave les progrès significatifs vers des objectifs de durabilité communs.

 

 

Divergence des intérêts entre les parties prenantes

L’un des principaux défis dans la réalisation de la durabilité dans l’immobilier commercial est la divergence des priorités entre les principales parties prenantes – franchisés, entreprises et propriétaires. Chaque groupe fait face à un ensemble unique d'incitations et de défis lorsqu'il s'agit de mettre en œuvre des pratiques durables. Les franchisés se concentrent souvent sur l'exploitation quotidienne de leurs entreprises et doivent équilibrer les mandats des entreprises avec les exigences de leurs marchés locaux.

Pour les franchisés au Canada, cela peut signifier donner la priorité à la performance financière à court terme plutôt qu'aux investissements à long terme dans la durabilité, surtout lorsque les avantages immédiats ne sont pas apparents. Un rapport de 2022 de l’Association canadienne de la franchise (ACF) a souligné que les franchisés sont souvent préoccupés par les coûts initiaux des initiatives de durabilité, même si ces changements pourraient entraîner des économies opérationnelles au fil du temps. Par exemple, des équipements écoénergétiques peuvent réduire les coûts opérationnels de jusqu'à 30 %, mais la dépense initiale peut être un frein pour les petits propriétaires d'entreprises.

De leur côté, les entreprises adoptent généralement une approche plus globale et à long terme de la durabilité, en fixant des objectifs ambitieux à l’échelle mondiale et en mettant en œuvre des politiques que les franchisés sont censés suivre.

Bien que ces entreprises reconnaissent les avantages à long terme de la durabilité, elles peinent souvent à s'assurer que leurs objectifs sont effectivement mis en œuvre au niveau local. Les franchisés peuvent manquer de ressources ou de motivation pour adopter pleinement ces initiatives, ce qui entraîne des résultats incohérents dans différents emplacements. Selon une enquête de 2021 de l’Agence internationale pour les énergies renouvelables (IRENA), de nombreuses entreprises considèrent que l'application locale est un obstacle majeur à la réalisation de leurs objectifs de durabilité.

 

Cependant, bien que les propriétaires soient prêts à investir dans des infrastructures durables, leurs efforts sont souvent sapés si les locataires, tels que les franchisés, ne sont pas également engagés à réduire leur consommation d’énergie. Les avantages potentiels des bâtiments écologiques ne peuvent être pleinement réalisés que lorsque les propriétaires et les locataires travaillent activement ensemble pour atteindre les objectifs de durabilité.

 

Défis liés aux incitations et au financement

L’aspect financier de la durabilité pose l’un des plus grands défis pour aligner les intérêts des propriétaires, des franchisés et des entreprises. Les propriétaires qui investissent dans des améliorations écoénergétiques ont souvent du mal à récupérer les coûts si leurs locataires ne sont pas incités à partager les dépenses ou à participer aux efforts d’économie d’énergie.

Ce décalage financier peut être en partie résolu grâce à l’utilisation de baux verts. Ces accords incluent des clauses de durabilité qui définissent les responsabilités partagées des propriétaires et des locataires en matière de performance énergétique, de réduction des déchets et d'autres objectifs environnementaux. Selon un rapport de 2020 de REALPAC (Real Property Association of Canada), les baux verts peuvent aider à réduire les coûts opérationnels de jusqu'à 20 %. Malgré leur potentiel, les taux d'adoption des baux verts au Canada restent relativement faibles. Seuls 12 % des locataires commerciaux canadiens fonctionnent actuellement sous des baux verts, ce qui représente une opportunité importante pour l'amélioration.

 

Opportunités pour un meilleur alignement

Malgré ces défis, il existe des opportunités claires pour un meilleur alignement entre les propriétaires, les entreprises et les franchisés en matière de durabilité. Une solution prometteuse est l'augmentation de l'adoption des baux verts. En incluant des clauses de durabilité dans les baux, les propriétaires et les locataires peuvent partager à la fois les responsabilités financières et les avantages des initiatives de durabilité. Par exemple, un accord de bail pourrait définir des objectifs de performance énergétique spécifiques, incitant les franchisés à réduire leur consommation d'énergie en échange d'une réduction de loyer ou d'autres avantages financiers. En retour, cela motive toutes les parties à travailler ensemble vers des objectifs environnementaux communs.

 

L'investissement collaboratif dans des solutions d'énergie renouvelable est une autre voie pour favoriser la durabilité dans l'immobilier commercial. Par exemple, les propriétaires et les franchisés pourraient investir conjointement dans des panneaux solaires ou des systèmes de chauffage écoénergétiques, entraînant des économies d’énergie partagées. Dans certains cas, de tels investissements peuvent réduire les coûts énergétiques de 20 à 50 %, en fonction de la taille de l'installation et des besoins énergétiques de la propriété.

 

Éducation et communication 

En plus des incitations financières, l’éducation et la communication continues sont essentielles pour s’assurer que toutes les parties sont alignées sur les objectifs de durabilité. Les études montrent que les entreprises qui mettent en place une formation régulière sur la durabilité sont plus susceptibles d'adopter des pratiques écologiques à un taux plus élevé. L'éducation continue permet aux franchisés de comprendre les avantages financiers et environnementaux à long terme des initiatives de durabilité, tandis qu'une communication régulière entre les propriétaires, les franchisés et les entreprises permet de répondre aux préoccupations, de résoudre les conflits et de suivre les progrès vers les objectifs partagés.

 

Conclusion : Les avantages mutuels de l'alignement

Aligner les objectifs de durabilité des propriétaires, des franchisés et des entreprises offre des avantages mutuels substantiels. En adoptant des baux verts, en réalisant des investissements conjoints dans les énergies renouvelables et en offrant une éducation continue, toutes les parties peuvent travailler ensemble pour atteindre leurs objectifs environnementaux tout en réalisant des économies financières.

Alors que le Canada poursuit sa transition vers la carboneutralité d'ici 2050, la collaboration dans le secteur de l'immobilier commercial sera essentielle. L'alignement des objectifs de durabilité entre toutes les parties prenantes soutient non seulement les objectifs climatiques du pays, mais aide également les entreprises à réduire leurs coûts, à augmenter la valeur des propriétés et à améliorer la satisfaction des locataires. Le potentiel de gains financiers à long terme fait de la durabilité une proposition gagnante pour toutes les parties impliquées, ouvrant la voie à un avenir plus vert et plus prospère pour le secteur de l'immobilier commercial au Canada.

 

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Références

• Canada Green Building Council. (2021). LEED in Motion: Canada
• Government of Canada. (2020). Canada’s 2030 Emissions Reduction Plan.
• International Energy Agency (IEA). (2023). Energy Technology Perspectives 2023
• International Renewable Energy Agency (IRENA). (2022). Renewable Energy and Jobs – Annual Review 2022
• Natural Resources Canada. (2021). Canadian Greenhouse Gas Emission Trends
• Real Property Association of Canada (REALPAC). (2020). Green Lease Guide for Commercial Office Tenants
• U.S. Green Building Council. (2020). LEED Certification: Commercial Buildings